Yazan: Ahmet Coşkun · Yayın: 8 Kasım 2026 · Okuma süresi yaklaşık 5 dakika
TAKS nedir?
TAKS, yapının zemine oturan kısmının (taban alanı) parsel alanına oranıdır. Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği'nin (PAİY) 4. maddesindeki tanıma göre taban alanı, binanın parselde kapladığı alanın yatay düzlemdeki izdüşümüdür; açık çıkmalar, saçaklar ve belirli istisnalar bu alana girmez.
TAKS = taban alanı / parsel alanı
Örneğin 600 m²'lik bir parselde TAKS 0,35 ise taban alanı en çok 0,35 × 600 = 210 m² olabilir. Parselde birden fazla bina varsa taban alanları toplanır. TAKS yalnız binanın "ayak izini" sınırlar; kaç kat çıkılacağını söylemez.
KAKS (emsal) nedir?
KAKS, emsale esas toplam kat alanının parsel alanına oranıdır. Halk arasında "emsal" denir. KAKS = emsale esas alan / parsel alanı. Emsale esas alan, bodrum dahil bütün katların brüt alanlarının toplamından, yönetmeliğin emsal hesabına katmadığı alanların düşülmesiyle bulunur.
Uygulama imar planında KAKS verilmemiş, yalnız TAKS ve kat adedi verilmişse, emsal sınırı TAKS ile kat adedinin çarpımı olarak uygulanır. Örneğin TAKS 0,40 ve 4 kat izni olan bir parselde KAKS sınırı 1,60'tır. Plan notlarında farklı bir hüküm varsa o geçerlidir; yönetmelik, planın yerine geçmez.
Emsale dahil olmayan alanlar
PAİY'nin 22. maddesi, binanın kullanımına zorunlu olarak hizmet eden bazı alanları emsal hesabının dışında tutar. Uygulamada en sık karşılaşılanlar şunlardır:
- Asansör kuyuları, ışıklıklar, tesisat şaftları ve hava bacaları,
- Otopark alanları (yönetmeliğin aradığı ölçüde),
- Sığınaklar (asgari ölçüde),
- Isı merkezi, yakıt deposu, su deposu, trafo gibi teknik hacimler,
- Kapıcı dairesi (70 m²'ye kadar),
- Bağımsız bölümlerin net alanı toplamının %20'sini aşmamak koşuluyla açık balkonlar ve merdiven evi,
- Belirli koşullarda çocuk oyun alanı ve mescit gibi ortak alanlar.
Bu alanların her birinin kendi koşulu vardır: kapıcı dairesinin 70 m²'yi aşan kısmı, balkon ve merdiven evinin %20'yi aşan kısmı emsale eklenir.
%30 sınırı
PAİY m.5(8), bütün emsal dışı alanların toplamının emsale esas alanın %30'unu aşamayacağını söyler. Bu sınır aşılırsa fazlası emsale eklenir. Pratikte hesap şöyle yapılır: brüt alan B, emsale esas alan E ise emsal dışı alan B − E olur ve B − E ≤ 0,30·E koşulu sağlanmalıdır. Koşul sağlanmıyorsa E, E = B / 1,30 olarak bulunur. Zorunlu yangın merdiveni gibi bazı alanlar bu %30'a sayılmaz; projede bunlar ayrıca gösterilir.
Adım adım hesap
- İmar durumunu okuyun: plan TAKS, KAKS, kat adedi, yapı nizamı (ayrık, bitişik, blok) ve plan notları.
- Taban alanını bulun: zemin kat dış hatlarının alanı; açık çıkmalar hariç.
- TAKS'ı kontrol edin: taban alanı / parsel ≤ plan TAKS.
- Katlar alanını toplayın: bütün katların brüt alanları (tekrarlayan normal katlar kat sayısıyla çarpılır).
- Emsal dışı alanları ayırın: her biri kendi koşuluyla (70 m², %20).
- %30 sınırını uygulayın ve emsale esas alanı bulun.
- KAKS'ı kontrol edin: emsale esas alan / parsel ≤ plan KAKS.
Çalışılmış örnek
500 m²'lik parsel, ayrık nizam, plan notu: TAKS 0,40, KAKS 1,20. Bina zemin + 2 normal kattan oluşuyor, her katın brüt alanı 200 m². Asansör kuyusu üç katta toplam 12 m², merdiven evi 45 m², açık balkonlar 30 m². Dairelerin net alanları toplamı 480 m².
| Adım | Hesap | Sonuç |
|---|---|---|
| TAKS | 200 / 500 | 0,40 ≤ 0,40 — uygun |
| Katlar alanı | 3 × 200 | 600 m² |
| Balkon + merdiven sınırı | 45 + 30 = 75 ≤ 480 × %20 = 96 | tamamı emsal dışı |
| Emsal dışı toplam | 12 + 45 + 30 | 87 m² |
| %30 sınırı | 87 ≤ 0,30 × 513 = 153,9 | uygun |
| Emsale esas alan | 600 − 87 | 513 m² |
| KAKS | 513 / 500 | 1,026 ≤ 1,20 — uygun |
İzin verilen emsal 1,20 × 500 = 600 m² olduğu için 87 m² daha emsale esas alan kullanılabilir. Ancak TAKS sınırda olduğu için bu hak zemin kat büyütülerek değil, kat ya da çatı katı eklenerek kullanılabilir; kat adedi de planla sınırlıdır.
Aynı projede balkonlar 30 yerine 70 m² olsaydı: balkon + merdiven 115 m² olur ve %20 sınırını (96 m²) 19 m² aşar. Aşan 19 m² emsale eklenir ve emsale esas alan 532 m², KAKS 1,064 olur.
Sık yapılan hatalar
- Bodrumu unutmak: bodrum katlar da katlar alanına girer; yalnız içlerindeki otopark, sığınak, teknik hacim gibi alanlar emsal dışıdır. Bodrumdaki depo veya iş yeri emsale dahildir.
- Kapalı balkonu açık saymak: oda gibi kullanılan, camla kapatılmış balkonlar emsale dahildir.
- %20 sınırını kat kat uygulamak: sınır, bütün bağımsız bölümlerin net alanı toplamına göre uygulanır.
- Net ve brüt alanı karıştırmak: katlar alanı brüt (duvarlar dahil) ölçülür; %20 sınırının tabanı ise bağımsız bölümlerin net alanıdır.
- Plan notunu atlamak: bazı planlar emsal dışı alanları kısıtlar ya da farklı bir hesap yöntemi koyar.
Belediyeye gitmeden önce kontrol listesi
- İmar durumu belgesindeki TAKS, KAKS, kat adedi ve yükseklik değerleri projeye doğru aktarıldı mı?
- Her katın brüt alanı dış hatlardan ölçüldü ve tekrarlayan katlar sayısıyla çarpıldı mı?
- Emsal dışı her alan için yönetmelik maddesi ve koşulu (70 m², %20, %30) tabloda gösterildi mi?
- Çekme mesafeleri ve bina yüksekliği de aynı projede kontrol edildi mi? TAKS sağlanıp çekme mesafesi aşılabilir.
Sık sorulan sorular
Emsal 1,50 ne demek?
Emsal (KAKS) 1,50 ise emsale esas toplam kat alanı parsel alanının 1,5 katı olabilir. 400 m²'lik bir parselde 600 m² emsale esas alan yapılabilir; buna otopark, sığınak, asansör kuyusu gibi emsal dışı alanlar koşullarıyla eklenir.
TAKS'ı aşmadan kat alanı nasıl artırılır?
Taban alanı TAKS ile sınırlı olduğu için kat alanı ancak kat sayısıyla artar. Kat adedi ve bina yüksekliği de imar planıyla sınırlıdır; bu yüzden TAKS, KAKS ve kat adedi birlikte değerlendirilir. Çatı arası ve bodrumdaki kullanım alanları da emsale dahil olur.
Açık otopark emsale girer mi?
Bina içindeki kapalı otoparklar yönetmeliğin aradığı ölçüde emsal dışıdır. Parselin açık alanındaki otopark zaten bina alanı olmadığı için katlar alanına girmez; ancak bahçe mesafelerine ve ağaçlandırma koşullarına uymalıdır.
Asma kat emsale dahil midir?
Asma katlar kat alanıdır ve emsale dahil edilir. Yönetmelik asma katın alanını ve kullanımını ayrıca sınırlar; ayrı bağımsız bölüm olarak kullanılamaz. Hesapta asma kat alanını kendi satırında göstermek denetimde karışıklığı önler.
Hesabı kim onaylar?
Mimari projede emsal hesabını projeyi çizen mimar yapar ve imzalar. Belediyenin imar müdürlüğü ruhsat aşamasında bu hesabı denetler; aykırılık varsa proje düzeltilmeden ruhsat verilmez.
Sonuç
TAKS binanın ayak izini, KAKS toplam inşaat hakkını belirler. İki değer de parsel alanına oranla bulunur, ama KAKS'ta emsal dışı alanların koşullarıyla düşülmesi ve %30 sınırının uygulanması gerekir. Hesabı yukarıdaki sırayla yapmak, belediye denetiminde çıkan farkların büyük kısmını önler. Sonuç her durumda bir ön kontroldür; ruhsat projesindeki resmî hesap mimar tarafından yapılır ve belediyece onaylanır.
ElvoARC (No. 03) bu rehberdeki kuralları uygulayarak paftayı ve denetim tablosunu üretir.