Hesap aracı
Formül ve yöntem
TAKS (taban alanı katsayısı), binanın zemin kat oturumunun parsel alanına oranıdır: TAKS = taban alanı / parsel alanı. KAKS (kat alanı katsayısı, halk arasında emsal) ise emsale esas toplam kat alanının parsel alanına oranıdır: KAKS = emsale esas alan / parsel alanı.
Emsale esas alan, bodrum dahil bütün katların brüt alanlarının toplamından, yönetmeliğin "emsal harici" saydığı alanlar çıkarılarak bulunur. Araç bu çıkarmayı ElvoARC denetim motorundaki sırayla yapar:
- Kapıcı dairesi en çok 70 m²'ye kadar emsal dışı sayılır.
- Açık balkonlar ile merdiven evi birlikte, bağımsız bölümlerin net alanı toplamının %20'sini aşamaz; aşan kısım emsale eklenir.
- Bütün emsal dışı alanların toplamı, emsale esas alanın %30'unu aşamaz. Aşılırsa emsale esas alan E = brüt / 1,30 olarak bulunur (E = brüt − 0,30·E eşitliğinden).
Dayandığı yönetmelik
- Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği (RG 3/7/2017-30113; ElvoARC'ın kullandığı birleştirilmiş metin RG 1/7/2026-33297 değişikliğini içerir): m.4 tanımlar (TAKS, KAKS, taban alanı), m.5(5)–(6) TAKS ve KAKS'ın uygulanması, m.5(8) emsal dışı alanların %30 sınırı, m.20 taban alanı, m.21 emsal, m.22(1) emsal hesabına dahil edilmeyen alanlar.
- Uygulama imar planı ve plan notları: plan TAKS/KAKS, kat adedi ve özel hükümler yönetmelikten önce gelir.
Çalışılmış örnek
500 m² parsel, ayrık nizam, plan notu TAKS = 0,40 ve KAKS = 1,20. Zemin + 2 normal kat, her kat 200 m² brüt; asansör kuyusu (üç katta) 12 m², merdiven evi 45 m², açık balkonlar 30 m²; dairelerin net alanı toplamı 480 m².
- TAKS = 200 / 500 = 0,40 ≤ 0,40 → uygun; izin verilen taban alanı 0,40 × 500 = 200 m².
- Katlar alanı = 3 × 200 = 600 m².
- Balkon + merdiven evi = 75 m² ≤ 480 × %20 = 96 m² → tamamı emsal dışı.
- Emsal dışı toplam = 12 + 45 + 30 = 87 m² ≤ %30 sınırı (153,9 m²).
- Emsale esas alan = 600 − 87 = 513 m²; KAKS = 513 / 500 = 1,026 ≤ 1,20 → uygun. Kalan emsal hakkı 87 m².
Sınırlar ve sorumluluk
Bu araç, girdiğiniz alanlarla yönetmeliğin genel kurallarını uygular; ön tasarım ve kontrol içindir. Planın özel hükümleri, bodrum katların açığa çıkma durumu (m.20(4)), çıkmalar, kat yüksekliği, yükseklik ve çekme mesafeleri bu araçta denetlenmez. Sonuç, ruhsat projesinin yerine geçmez; resmî hesap yetkili mimar tarafından yapılır ve belediyece onaylanır.
ElvoARC, DXF mimari projenizi okuyup TAKS, KAKS, çekme mesafeleri, yükseklik, otopark ve yangın kurallarını madde madde denetler.
Sık sorulan sorular
TAKS ile KAKS arasındaki fark nedir?
TAKS yalnız zemin kat oturumunu sınırlar (binanın parselde ne kadar yer kaplayacağı). KAKS ise bütün katların emsale esas toplam alanını sınırlar (ne kadar inşaat yapılabileceği). Örneğin TAKS 0,40 ve KAKS 1,20 olan 500 m² parselde taban alanı en çok 200 m², emsale esas toplam alan en çok 600 m²'dir.
Bodrum katlar emsale dahil mi?
Bodrum katların brüt alanı katlar alanı toplamına girer. Bodrumdaki otopark, sığınak, ısı merkezi ve depo gibi alanlar PAİY m.22(1) kapsamında emsal dışı sayılabilir; bu alanları ilgili kutulara yazdığınızda araç onları düşer. Bodrumdaki konut veya iş yeri alanları emsale dahildir.
Balkonlar emsale dahil mi?
Açık balkonlar, merdiven evi ile birlikte bağımsız bölümlerin net alanı toplamının %20'sine kadar emsal dışıdır. Bu sınırı aşan kısım emsale eklenir. Kapalı balkonlar (oda gibi kullanılan) emsale dahildir.
Emsal dışı alanların bir üst sınırı var mı?
Evet. PAİY m.5(8)'e göre emsal dışı alanların toplamı, emsale esas alanın %30'unu aşamaz; aşan kısım emsale eklenir. Zorunlu yangın merdiveni gibi bazı alanlar bu %30'a sayılmaz; araç bu istisnaları ayrı tutmaz, gerekiyorsa o alanı hiç girmeyin.
Plan notunda yalnız TAKS ve kat adedi var, KAKS yok. Ne yapmalıyım?
KAKS kutusunu boş bırakın ve kat adedini yazın. Araç, ElvoARC motoru gibi KAKS sınırını TAKS × kat adedi olarak alır. Plan notunda farklı bir hüküm varsa o geçerlidir.